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在过去的十年中 美国主要都会区增加了6.82亿英尺的办公空间

房地产数据提供商Yardi Matrix表示,美国的区域性增长偏向城市或郊区,但很少两者都存在。根据美国区域性数据,增长区域相对不同。西北太平洋地区的市区面积增长了近32%,总共增加了112处物业和1,980万平方英尺。中西部城市地区增加了192处物业,占地2160万平方英尺,在过去十年中增长了18.5%。

Yardi进一步详细报告了东北地区的城市地区(包括费城,纽约市和波士顿)增长了16.5%。鉴于这些城市已经非常密集,并且在290个物业中占地超过5500万平方英尺,这令人惊讶。更重要的是,这个名称甚至都没有考虑中央商务区,中央商务区总共增长了5.3%,达2400万平方英尺。

此外,没有一个地区比东北地区增加的平方英尺数达到了1.305亿​​。在过去的10年中,西南地区增加了超过1.08亿平方英尺的办公空间,但与东北地区相比,新增面积的四分之三是在郊区。考虑到这两个区域的组成,这种关系在很大程度上是有意义的-东北是纽约市和波士顿之类的人口稠密的城市,西南部是达拉斯-沃思堡和休斯敦等广阔的郊区。Yardi Matrix说,它类似于加利福尼亚州南部的洛杉矶和奥兰治县。

西部地区也不例外。总共增加了约5800万平方英尺,其中4300万平方英尺位于郊区。其中包括丹佛,盐湖城,拉斯维加斯和凤凰城等市场,这些都是郊区扩张的例证。在这种现象的驱动下,“技术走廊”也如雨后春笋般冒出来,例如亚特兰大的Buckhead,达拉斯的白金走廊和盐湖城的硅坡。

西部扩张的部分原因是廉价土地可供开发,以及采用办公园区和办公大楼。像Google和Facebook这样的公司还引入了许多新的员工便利设施,例如免费小吃和餐点,携带宠物上班的能力以及上下班的免费接送服务,从而创造了一个总体上宽松的氛围,这是办公室历史上从未有过的雅尔迪说,密集的城市中心的建筑物。

盐湖城:早期的硅谷

湾区是最引人注目的郊区扩张之一。2008年,主要郊区地区占据了市场的大部分办公空间,面积为1.41亿平方英尺。但是,十年后,同一面积又增加了2800万平方英尺,增长了20%。可以肯定的是,这是一项令人印象深刻的壮举,因为几乎所有的发展都在硅谷。

定义这种转变的公司包括惠普,英特尔,Facebook,谷歌和优步等知名​​企业。从该国最早的广播电台之一到第一家硅计算机处理公司,再到今天,硅谷已成为技术世界的中心超过半个世纪,它仍然是许多公司的所在地,这些公司的产品改变了我们的生活。

但是,随着生活费用的飞涨,以及远程办公的便捷性和普及度的提高,硅谷的普及度开始减弱。例如,盐湖城最近在海湾地区之后取得了令人瞩目的增长。硅坡(Utah位于Le-15和Provo南部的I-15州的技术走廊)占据了大部分发展空间,自2008年以来增加了超过900万平方英尺的办公空间。该地区还吸引了诸如Oracle,Visa和Tesla。

凤凰城郊区的区域总部需求

凤凰城的办公室发展也随之而来,并在郊区大幅扩展。就像盐湖城一样,凤凰城的廉价生活成本以及受教育程度不断提高的劳动力的使用,激励着IBM和波音等大型公司搬迁或扩大在这里的办事处。

在过去10年中新增的131个物业中,有111个位于郊区,占地1,160万平方英尺。大部分增长都发生在东谷,沿钱德勒,坦佩和斯科茨代尔的101。不过,最大的增加是在坦佩市区沿湖。滨海高地校园-于2017年竣工,并成为State Farm的地区总部-在五栋建筑中拥有200万平方英尺的办公空间。

西雅图和波特兰共同成长

西雅图和波特兰的西北太平洋市场分别以非常相似的方式增长了17%和11.2%。这里的主要城市地区的扩张幅度远大于郊区和中央商务区。

在西雅图市场上,贝尔维尤(Bellevue)与联合湖(Lake Union),丹尼·三角(Denny Triangle),贝尔敦(Belltown)和先锋广场(Pioneer Square)的中心社区相结合,将办公室面积增加了近50%,增加了1,390万平方英尺。相比之下,其余市场合计增加了825万平方英尺。亚马逊园区的扩张是造成这种增长的主要原因,但它也吸引了许多其他企业到该地区。

波特兰的主要城市地区(包括珍珠区,唐人街和西区)总计增长了24%,增加了360万平方英尺。波特兰的所有其他社区合计增加了320万平方英尺。波特兰的城市增长边界政策至少是城市地区集中发展的部分原因。

孤星状态下的多样化增长趋势

得克萨斯州的市场也有了长足的增长,但是方式却不同。像湾区一样,休斯敦和沃思堡在主要郊区也有类似的增长。但是扩展只局限于少数几个区域。仅在休斯顿,仅兀兰一家就增加了570万平方英尺。能源走廊和邻近的社区-包括纪念村,Westchase和Briargrove-增添了47座建筑,总面积达1250万平方英尺。

铂金走廊,普莱诺和拉斯科利纳斯在达拉斯的增长最快。这些主要的郊区位置总计增加了1,770万平方英尺,在10年中增长了19%,但也占整个达拉斯-沃思堡市场新增面积的一半以上。达拉斯仍然是许多公司总部的热门选择,包括埃克森美孚和麦克森。

但是,奥斯丁的整个郊区市场增长了22%以上。主要地点和次要地点都在98个物业中增加了1,120万平方英尺。但是,奥斯汀市中心的增长率更高,超过25%。在过去十年中,奥斯丁(Austin)的中央商务区(CBD)建成了15处物业,面积超过200万平方英尺,其中Google,Deloitte和Cirrus Logic选择了市中心。

奥斯汀市也已成为从太平洋西北地区和硅谷吸引初创企业和科技行业工作的城市之一,这主要是由于生活成本较低且受过高等教育的人才所致。增长类似的其他城市包括凤凰城,盐湖城和纳什维尔。

总体而言,德克萨斯州似乎颇具吸引力,但与达拉斯和休斯顿相比,奥斯汀的扩张规模要大得多。尽管奥斯汀的人口不到达拉斯和休斯顿的三分之一,但奥斯汀的发展量却差不多,这意味着奥斯汀的增长率比其他两个州大得多。

市区成为大城市的焦点

Yardi还报告说,郊区并不是唯一一个正在增长的地方。在人口密度较低的地区,增长较容易,但陷入困境的社区也有好处。例如,自2008年以来,费城的二级城市地区已建造了28处物业,面积增加了580万平方英尺。同样,在过去的十年中,芝加哥富尔顿市场西环路附近的住宅已经相当高档化,在11个物业中增加了190万平方英尺的办公空间,比2008年几乎翻了一番。许多历史悠久的制造建筑已被改造成A级办公空间,例如增加了69,185平方英尺的North Green Street 210大楼和拥有61,700平方英尺办公空间的811 Fulton Market。

芝加哥还是CBD大幅增长的少数几个市场之一。它为卢普河和北河增加了10个物业和780万平方英尺的办公空间,其中包括120万平方英尺的北河滨广场150号。

曼哈顿和洛杉矶也为其中央商务区增加了重要的平方英尺。考虑到现有的库存,这些标志性的市区并没有大幅增长。但是,尽管如此,曼哈顿的中城区和金融区却在极其密集的环境中在20座建筑中增加了1,760万平方英尺的面积,这一事实令人印象深刻。哈德逊广场(Hudson Yards)到2018--10年底已完成两座建筑,以及55座哈德逊广场(Hudson Yards),总建筑面积超过300万平方英尺。

洛杉矶的CBD并没有看到曼哈顿的增长,在16个物业中仅增加了120万平方英尺。其中1305,000平方英尺的Wilshire大中心增加了365,000平方英尺的空间,该中心还包括零售空间和酒店。大部分建筑都发生在大大道山下。九个主要物业中的七个在主要市区周边的南百老汇街区之一内。尽管增长缓慢,但它的未来是光明的。总共32个项目计划开始或正在建设中,并将在未来几年内增加洛杉矶市中心办公面积的近600万平方英尺。

洛杉矶的主要市区增加了最多的镜头。在过去十年中,它们增长了10%,相当于增加了870万平方英尺的办公空间。这些区域包括好莱坞,卡尔弗城,圣塔莫尼卡和滨海德尔雷伊的杰斐逊走廊-这是该地区最大的办公面积。

除了这些顶级城市,迈阿密还在其中央商务区和主要城市社区增加了重要的平方英尺。不包括郊区,迈阿密增加了18个物业,总面积达370万平方英尺。富国银行中心(Wells Fargo Center)和布里克尔世界广场(Brickell World Plaza)的落成是两个重要的贡献,它们共同增加了超过130万平方英尺的办公空间。

旧金山在城市边缘成长

从北门洛帕克(Menlo Park)到圣罗莎(Santa Rosa)的旧金山市场增长迅速。总体而言,该市场增长了12%,在过去十年中增加了1770万平方英尺。其中的四分之一被添加到SOMA和Civic Center的二级城市社区中。在中央商务区,布什街(Bush Street)建筑面积387,000平方英尺,是2008年以来唯一建造的物业。但是,中央商务区周围的主要市区面积增长了400万平方英尺,分布在九处物业中,其中之一是142万平方英尺的Salesforce塔。

同样,明尼阿波利斯-圣。在过去的十年中,保罗在中央商务区增加了很少的物业:仅四个,总面积不到100万平方英尺。但是,像旧金山一样,城市边缘也看到了许多发展。二级城市社区增长了37%,达到420万平方英尺,几乎占市场新增空间的40%。富国银行(Wells Fargo)的Downtown East Campus项目是最大的增建项目,增加了120万平方英尺的办公空间。

波士顿和圣地亚哥的市区增长档

相反,波士顿和圣地亚哥的中央商务区已经有10年没有增加任何办公空间了。在圣地亚哥,大部分扩张都在卡尔斯巴德,拉荷亚和大学城的主要郊区。在波士顿期间,剑桥和海港创新区附近地区在过去十年中增加了约900万平方英尺的办公空间。

不过,两个城市目前都在建造一个物业。Yardi总结说,国会广场今年仅在波士顿市中心增加了247,486平方英尺,而圣地亚哥的Kettner&Ash将增加120,000平方英尺的办公空间,并且两者预计都将在今年竣工。

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